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任意売却とは

 

「任意売却」とは、住宅ローン融資の返済が困難になった場合、住宅ローン融資を受けている各金融機関との合意に基づき、対象不動産を売却することです。

 

金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権等を設定しますが、この不動産を売却するときはこの抵当権等を解除して頂かなければなりません。

当然、解除する為には融資額金残額を全て返済することが前提になります。

 

住宅ローンの残高よりも高く売れれば問題ないのですが、下回る場合は全額の返済は出来ません。

この時、債権者(抵当権者)の合意を得た上で不動産を売却し、返済仕切れなかった債務を残したままで抵当権等を解除してもらいます。このことを「任意売却」といいます。

 

 

 

任意売却の手続の流れ

  • 1
    ご本人様と宅建業者様とで媒介契約を締結
  • 2
    ご本人(司法書士)から金融機関(債権者・抵当権者)への 売却の意思表示
  • 3
    担保権解除に向けた交渉
  • 4
    担保不動産の販売活動
  • 5
    抵当権者の抹消同意
  • 5
    対象不動産の売却

上記の流れが一般的な流れになります。

リーガルパートナー司法書士事務所は上記の一連の流れをグループ内の不動産部と連携してワンストップで進めていきます。

 次に

任意売却後の残債務の処理 についてです。

任意売却後の債務の整理

任意売却後の処理
  • 債務超過の不動産所有者が、不動産を手放しても尚、住宅ローンが残る場合は自己破産の申立を検討することもあります。
  • 自己破産手続きにおいては、申立時に換価するべき財産が無い場合は同時廃止事件となり、換価すべき財産が有る場合は管財人事件となります。
  • 不動産を処分しても尚住宅ローンが残る場合に同時廃止か管財人かの判断基準は、大阪地裁の運用では「住宅ローンの残額」÷「抵当不動産の当年評価証明書の価格」で区別されます。
  • 上記が1~1,5倍の場合は売却の方法によっては不動産を処分したことで申立人に一定の財産が残る可能性がありますので、その処分予定価格が適正かどうかを不動産査定書等で裁判所に説明する必要があります。  
  • その説明が客観的な額ではないと判断された場合、裁判所は事件を管財人事件とし、管財人による不動産の適性価格による処分を指示することになります。
  • 一方、上記計算が2倍以上の場合は不動産を処分しても明らかに住宅ローンが残るであろうという判断から同時廃止での事件処理となります。
  • 同時廃止手続きで破産申立を進めていけると判断された場合は不動産の処分が完了していなくとも自己破産手続きが可能となります。
  • つまり、自己破産手続を進めながら、不動産の任意売却を別口で進めてゆくことが法的に許されるということです。

     

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