任意売却についてよくある質問

よくある質問 QA

 

ここでは、よくある質問とそれに対する回答をご紹介します。

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オーバーローンの不動産の売却について具体的な流れはどのようなものですか?(不動産の処分が先か?破産が先か?)

抵当不動産が明らかにオーバーローンの場合は、不動産の処分が済んでいなくとも自己破産は可能です。この場合、不動産の処分と自己破産の関係性としては、破産申立人(不動産所有者)の生活状況等を考慮して判断するのがベターです。

例えば、今すぐに新たに住むところが見つけられないので引越先を定め転居後に申立を行なう等の処理を考えなければなりません。

破産手続を行なう場合、破産手続きが終わるまでは住宅ローンの支払は続けなければなりませんか?

破産手続きにおいては、住宅ローンやその他の債務の全てを平等に取り扱わなければなりません。

一方だけの債権者へ借金を返済したり、自己破産を決意した後にある債権者から新たに借入をしたりすることは法律上禁止されています。

このような観点から、自己破産の申立に取り掛かることを債権者へ通知した段階で、住宅ローンの支払も原則的にはストップすることになります。

 

抵当権者に担保を抹消してもらうときにはどのような交渉をすればいいですか?

自己破産手続きに入ったために、住宅ローンの支払をストップすると当然ながらローン銀行から支払遅延解消の督促等が入ります。

しかし、これは実務上自己破産手続を進めてゆく上での前提となる通知であり、それを持って支払うべきものではありません。

通常の場合、住宅ローンの抵当権者は銀行の保証会社となっていることが多く、実際の抵当権の実行は、上記のローン支払が不履行を条件に保証会社たる抵当権者に債務が渡った段階で行なわれます。

つまり、銀行から融資を受けた住宅ローン資金の貸付けが滞ったことを受けて、抵当権者が銀行に代位弁済を行い、それを以って「住宅ローン債権者=抵当権者」となって初めて不動産の処分というステージに進むことになります。

ですから、オーバーローン状態の不動産を任意売却する場合、保証委託契約を締結した委託会社に本債権が譲渡されてからが交渉のスタートなる場合が殆どです。

破産する場合でも売却後に残った住宅ローンは支払わなければならないのですか?

住宅を処分しない(できない)場合でも自己破産手続きが可能であるのは、売却しても借金が残ることが明らかであるためです。

ですから、住宅を処分できないまま破産手続きが完了(免責決定)されれば、申立人は全ての債務から解放されます。

住宅ローンの借金についてその全額に対し免責決定の効果は及びます。

抵当権者がオーバーローンの抵当不動産から他の債権者に優先して弁済を受けることができるのは、破産法上「別除権」(※4)が設定されているからです。

 

不動産が共有名義で債務者が本人のみの場合、任意売却をすることはできますか?

共有名義の不動産であっても、その不動産が明らかなオーバーローンの場合は任意売却及び自己破産は可能です。

共有者の一方が債務者で無い場合、共有部分でお金の求償関係(※5)が生じることはありますが、それをもって不動産の売却が不可能ということはありません。

不動産が共有名義で債務者が本人・親族等が連帯債務者の場合、任意売却をすることはできますか?

不動産が共有名義で債務者が本人及び共有者の場合も任意売却は可能です。

しかし、本人の自己破産手続きによってもう一方の債務者は当然残ったローンを支払う義務が発生します。

例えば、既に別居している配偶者が共有者かつ債務者の場合、不動産の任意売却とともに本人が自己破産手続きを執ることを十分に説明しておく必要があります。

 

住宅ローンの滞納がある場合、任意売却をすることはできますか?

住宅ローンの滞納があっても任意売却は可能です。

むしろ、オーバーローンの場合は金消契約を締結した銀行がその債権者となっている期間は、売却してローンを完済できないのなら抹消の交渉は不可能であり、実質的にはローンの支払遅延⇒代位弁済(銀行と保証会社との間で保証委託契約の履行)が成されて初めてオーバーローンの住宅について売却の交渉が可能となります。

固定資産税の滞納がある場合(差し押えがある場合)、任意売却をすることはできますか?

破産手続きをとった場合でも、公租公課(税金)は免責(※6)の対象となりません。

任意売却を行なう際にも、この滞納分の税金についてきっちりと分納協議を行なっていれば問題はありませんが、滞納が積み重なって不動産の差し押さえ等がなされている場合は注意が必要です。

担保物件を処分する際には、税金の滞納に関する差し押さえを解除してもらった後でなければ売却することはできません。

そこで、現実的には管轄の役所と交渉をして一部を売却代金から充当することで一旦解除に同意してもらい残りの税金は所有者が分割で返済してゆくことがあります。

 

管理費等の滞納がある場合、任意売却をすることはできますか?

管理費については、次の買主に承継されてしまうため、売却時にきっちりと精算することが必要です。

抵当権者からすれば、オーバーローンの不動産を競売で処分するより任意売却で処分するほうが回収可能額が増えるのであれば、多少の滞納管理費も売却費用から充当することを認めてくれることがあります。

複数の抵当権者がいるオーバーローンの不動産の売却はできますか?

複数の抵当権者がある場合、処分価格から先順位の債権を弁済してしまえば後順位の抵当権者へ配当される金銭は殆どありません。

このような場合でも後順位の抵当権者の抹消同意がなければ、不動産の処分ができない以上は、売却代金からいくらか配当にまわして次順位抵当権者の同意を得るという方法が一般的です。

 

任意売却をする場合に、他に注意することはありますか?

不動産の売却を検討する際は、保証人の有無に注意しなければなりません。

登記簿に記載されている債務者名だけでは保証人の有無までは判断できない場合があります。

オーバーローンの不動産を処分することを決めた方がしばしば口にするのは「周りの家族には迷惑をかけたくないので」という言葉です。

そこで、住宅を処分する際には、登記簿だけではなく金消契約や保証委託契約書をきっちり確認して、権利関係を明らかにしておかなければなりません。

 

 

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